O que muda quando o corretor entende de investimento
Vender a casa de moradia e vender um ativo de carteira são trabalhos diferentes. No segundo, o que importa é a velocidade da saída, o custo de carregar o imóvel até lá e o quanto sobra líquido no fim.
Preço calibrado para girar
Trabalho com o histórico do que efetivamente vendeu na região nos últimos meses, não com o preço que os vizinhos pedem e não conseguem. Imóvel anunciado acima do mercado encalha e depois só vende com deságio maior do que se tivesse saído certo desde o começo.
Carteira inteira, uma conversa só
Tem cinco unidades no mesmo prédio ou lotes no mesmo condomínio? Monto a estratégia do conjunto: o que vai ao ar primeiro, o que segura para não competir com o próprio estoque e qual o preço de cada etapa.
Documentação resolvida antes
Espólio em aberto, construção sem averbação, dívida de condomínio, financiamento com saldo devedor. Levanto tudo antes de o comprador aparecer — documentação atrasada é o que mais derruba negócio já fechado.
Comprador com crédito aprovado
Faço a triagem antes da visita e acompanho a análise de crédito com o correspondente bancário. Proposta que trava no banco custa dois meses de anúncio e volta para a estaca zero.
Imóvel alugado? Também vende
Tem regra própria: aviso ao inquilino, direito de preferência e prazo. Conduzo o processo dentro da lei, sem gerar disputa com quem está ocupando o imóvel.
Relatório do que está acontecendo
Quantas visitas, de onde vieram os contatos, que objeção apareceu e o que isso diz sobre o preço. Você acompanha o ativo como acompanharia qualquer outro da carteira.
Como começamos
Sem contrato de exclusividade na primeira conversa e sem custo para entender o que você tem em mãos.
Você me manda a lista
Pelo formulário ao lado ou direto no WhatsApp. Endereço, situação de cada unidade e o que você espera receber.
Eu preparo o estudo
Faixa de preço realista por unidade, tempo estimado de venda e o que precisa ser resolvido na documentação antes.
Definimos a ordem
Qual imóvel entra primeiro, a que preço, e o que fica em espera para não concorrer com o próprio estoque.
O primeiro vai ao ar
Fotos, vídeo, portais e redes. A partir daí você recebe o acompanhamento das visitas e das propostas.
Perguntas de quem investe
Não. O normal é começarmos por um ou dois — os que têm saída mais rápida ou custo de manutenção maior. Você avalia o resultado e decide se traz o restante. Trabalho com investidor é relação de longo prazo; não faz sentido começar por uma amarração.
A comissão segue a tabela do CRECI-RJ e é combinada antes de qualquer coisa, por escrito. Ela é paga somente no fechamento, descontada do valor recebido. Para carteira com volume, o percentual é negociável — vale conversarmos.
Consegue. A Lei do Inquilinato dá ao locatário o direito de preferência: ele precisa ser notificado e tem 30 dias para igualar a proposta. Conduzo essa notificação do jeito certo, porque um vício nesse procedimento pode anular a venda depois de fechada. Em muitos casos o próprio inquilino acaba sendo o comprador.
Dá para vender. Dívida de condomínio acompanha o imóvel, não o dono, então ela entra na negociação: normalmente é quitada com o valor da venda, na própria escritura. O que não pode é aparecer de surpresa na hora do fechamento — por isso levanto tudo antes de o anúncio ir ao ar.
Sobre o ganho de capital costuma incidir imposto, com alíquota a partir de 15%, e há situações de isenção — imóvel único de até R$ 440 mil, ou reinvestimento do valor em outro residencial em 180 dias, entre outras. As regras têm detalhe e mudam; eu aponto o que observar, mas quem fecha essa conta é o seu contador. O que eu garanto é a documentação organizada para ele trabalhar.
É onde atuo todos os dias e conheço rua por rua — Campo Grande, Guaratiba, Santa Cruz, Bangu, Recreio. Fora daí, atendo conforme o caso e sou direto: se a região não for o meu terreno, digo antes, em vez de segurar o seu imóvel parado num anúncio que não vai andar.
Quanto custa mais um mês parado?
Condomínio, IPTU e manutenção correm todo mês, com ou sem comprador na porta. Me chame e em poucos minutos eu te dou uma primeira leitura da sua carteira — sem custo e sem compromisso.