Simule os custos da transferência
Informe o valor de venda que consta no contrato. O cálculo já considera as alíquotas do município do Rio de Janeiro e a tabela de custas dos cartórios.
Entenda cada custo
São quatro despesas diferentes, cobradas por três órgãos distintos. Saber separar cada uma evita sustos na hora de fechar o negócio.
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ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
É o imposto municipal pago pelo comprador para que a propriedade possa ser transferida. No Rio de Janeiro a alíquota é de 3%, aplicada sobre o maior valor entre o preço de venda do contrato e o valor venal de referência da prefeitura.
Atenção: o ITBI não tem desconto de primeira aquisição. Os benefícios do SFH valem apenas para as custas de cartório.
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Escritura pública
É o documento lavrado no cartório de notas que formaliza a venda. O valor não é um percentual: ele segue uma tabela por faixa, publicada pela Corregedoria Geral de Justiça do Rio de Janeiro.
Quem financia pelo SFH tem 25% de desconto. Se for a primeira aquisição residencial financiada, o desconto sobe para 50%.
Comprou financiado?No financiamento não existe escritura em cartório de notas: o próprio contrato do banco tem força de escritura pública, e o custo cai bastante.
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Registro do imóvel
Feito no Registro Geral de Imóveis (RGI) da região do imóvel. É o registro que transfere a propriedade — antes dele, o imóvel ainda não é seu, mesmo com a escritura assinada e o ITBI pago.
Também segue tabela por faixa de valor, com 50% de desconto na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH.
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Avaliação bancária
Só existe quando há financiamento. O banco envia um engenheiro para vistoriar o imóvel e emitir o laudo de avaliação. Na Caixa o custo gira em torno de R$ 3.700, variando conforme a região e o valor do imóvel.
Tabela de referência
| Valor do imóvel | ITBI (3%) | Escritura | Registro | Total à vista |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 6.000 | R$ 3.019 | R$ 2.698 | R$ 11.717 |
| R$ 500.000 | R$ 15.000 | R$ 5.015 | R$ 4.508 | R$ 24.523 |
| R$ 800.000 | R$ 24.000 | R$ 5.904 | R$ 5.316 | R$ 35.220 |
| R$ 1.500.000 | R$ 45.000 | R$ 7.681 | R$ 6.931 | R$ 59.612 |
Na compra à vista, os custos de transferência ficam em torno de 4,4% do valor do imóvel. Na primeira aquisição financiada pelo SFH as custas de cartório caem pela metade, mas entra a avaliação do banco. De qualquer forma, esse dinheiro precisa estar separado — ele não entra no financiamento na maioria dos casos.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI é o comprador. O vendedor não tem nenhuma obrigação com esse imposto — a responsabilidade dele é com as certidões, o laudêmio (quando existir) e a quitação de IPTU e condomínio até a data da venda.
O ITBI deve ser pago antes do registro do imóvel. O cartório do RGI só aceita o registro mediante a apresentação da guia paga. Na prática, ele costuma ser quitado logo depois da assinatura da escritura ou do contrato de financiamento.
Sim. A Prefeitura do Rio permite o parcelamento em até 12 vezes pelo sistema da Secretaria de Fazenda. Só existe um detalhe importante: o registro do imóvel só sai depois da quitação total.
Alguns bancos também permitem incluir o ITBI e as custas de cartório no valor financiado — vale perguntar ao seu gerente antes de fechar.
Para a compra residencial comum, não. O ITBI é sempre integral (3%) e não tem desconto de primeira aquisição. O que existe são casos em que o ITBI simplesmente não se aplica:
- Herança e inventário — incide o ITCMD (imposto estadual), não o ITBI
- Partilha de bens em divórcio, dentro da meação
- Doação — também incide o ITCMD
- Integralização de capital social em empresa, em situações específicas
Os descontos de 25% e 50% que aparecem nesta calculadora valem apenas para a escritura e o registro, e só no financiamento pelo SFH.
Pegue o maior valor entre o preço de venda do contrato e o valor venal de referência da prefeitura e multiplique por 3%.
Exemplo: um imóvel vendido por R$ 400.000 com valor venal de referência de R$ 430.000 gera ITBI sobre os R$ 430.000 — ou seja, R$ 12.900.
Em regra, as custas de cartório são pagas à vista no ato da assinatura. Alguns cartórios aceitam cartão de crédito, o que permite parcelar com a operadora do cartão.
No financiamento, é comum que as despesas de registro sejam cobradas junto com a liberação do crédito, o que ajuda bastante no fluxo de caixa.
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