Guia de Compra de Imóvel

A sua primeira aquisição imobiliária

Do planejamento financeiro até a entrega das chaves, em dez etapas. Cada uma delas existe para proteger o seu dinheiro e garantir que o imóvel seja realmente seu no fim do processo.

1. Aprovação do crédito e planejamento financeiro

   Antes de sair visitando imóvel, descubra quanto o banco realmente te empresta. A pré-aprovação do financiamento é gratuita, vale em média 30 dias e evita a pior das frustrações: se apaixonar por um imóvel que não cabe no seu orçamento.

   Nessa etapa também vale levantar quanto você tem de FGTS disponível (pode ser usado na entrada, para abater o saldo devedor ou reduzir as parcelas) e verificar se você se enquadra em algum programa habitacional.

   Separe também os custos de transferência

   Além da entrada, você vai precisar de ITBI, escritura e registro — algo em torno de 4% a 5% do valor do imóvel na compra à vista. Calcule aqui quanto fica no seu caso.

2. Busca, visitas e negociação

   Com o valor definido, começa a busca. É aqui que um corretor que conhece a região faz diferença de verdade: qual rua alaga, qual condomínio tem obra prevista, qual quadra valorizou nos últimos anos e qual imóvel está anunciado acima do que o mercado paga.

   Visite mais de uma opção antes de decidir, vá em horários diferentes e converse com vizinhos. Na negociação, o que pesa é informação: saber há quanto tempo o imóvel está anunciado e por quanto vendeu o apartamento do andar de cima muda completamente a conversa.

3. Proposta e sinal (arras)

   Aceita a proposta, assina-se o contrato de promessa de compra e venda com o pagamento do sinal. É esse documento que tira o imóvel do mercado e reserva ele para você.

   Preste atenção no tipo de arras. Nas arras penitenciais, qualquer uma das partes pode desistir, pagando a penalidade prevista. Nas arras confirmatórias, o negócio é obrigatório e a desistência pode gerar cobrança judicial de perdas e danos.

4. Due diligence: a auditoria da documentação

   Essa é a etapa que evita a maior parte dos problemas. Levanta-se a certidão de ônus reais atualizada do imóvel (para verificar penhoras, hipotecas e usufrutos), as certidões pessoais dos vendedores (cíveis, trabalhistas, federais e de execução fiscal) e a situação de IPTU e condomínio.

   Também se confere se a construção está averbada na matrícula. Imóvel com área construída não averbada não financia — e essa regularização pode levar meses.

   Nunca pule esta etapa

   Dívida trabalhista ou execução fiscal contra o vendedor pode alcançar o imóvel mesmo depois da venda, caracterizando fraude à execução. A certidão custa pouco e evita um prejuízo que pode ser total.

5. Processo de financiamento no banco

   Com a documentação em ordem, entra o banco. São três frentes acontecendo ao mesmo tempo: análise de crédito do comprador, avaliação de engenharia do imóvel e análise jurídica da documentação pelo departamento do banco.

   Do protocolo à assinatura do contrato, o prazo médio fica entre 30 e 45 dias. É nessa fase que os documentos que você separou fazem diferença — quanto mais completo o envio inicial, menos idas e vindas.

6. Proteção contratual

   O contrato precisa prever o que acontece se algo der errado por motivo alheio à sua vontade. A cláusula essencial: caso seja identificado problema documental insanável ou o financiamento seja negado por razões que não dependem do comprador, o negócio é desfeito com devolução integral do sinal, sem ônus ou multa.

   Sem essa cláusula, você pode perder o sinal por causa de um problema que nem era seu.

7. Impostos, escritura e assinatura

   Antes da escritura, paga-se o ITBI — 3% no município do Rio de Janeiro, calculado sobre o maior valor entre o preço de venda e o valor venal de referência.

   Na compra à vista, lavra-se a escritura pública no cartório de notas. No financiamento, o próprio contrato do banco tem força de escritura pública e substitui esse documento, o que reduz bastante o custo.

8. Registro: o momento em que o imóvel vira seu

   Este é o passo mais importante e o mais subestimado. No Brasil, só é dono quem registra. Escritura assinada e ITBI pago não transferem a propriedade: a transferência acontece quando o título é registrado no Registro Geral de Imóveis (RGI) da circunscrição do imóvel.

   Depois do registro, peça uma matrícula atualizada e confira se o seu nome está lá. Guarde esse documento.

9. Entrega das chaves

   A posse normalmente é transferida com o pagamento integral — no financiamento, após a liberação do crédito ao vendedor. Antes de receber as chaves, faça uma vistoria final: confira o estado do imóvel, se o que foi combinado ficar no lugar realmente ficou e se as contas de água, luz e gás estão quitadas.

   Depois, transfira as contas de consumo e comunique o condomínio e a prefeitura sobre a mudança de titularidade.

10. Quem paga o quê

    Divisão usual de custos no Rio de Janeiro (pode variar conforme a negociação):

    • Comprador: ITBI, custas da escritura, registro no RGI, taxas do financiamento e avaliação bancária
    • Vendedor: certidões pessoais e do imóvel, laudêmio (quando o imóvel é foreiro), quitação de IPTU e condomínio até a data da venda e a comissão de corretagem

Glossário rápido

ITBI

Imposto municipal de transmissão, pago pelo comprador. No Rio de Janeiro, 3% sobre o maior valor entre venda e valor venal de referência.

Arras penitenciais

Sinal que permite a desistência do negócio mediante penalidade previamente definida em contrato.

Due diligence

Auditoria preventiva da documentação do imóvel e dos vendedores, feita antes do fechamento.

RGI

Registro Geral de Imóveis: o cartório onde o imóvel é registrado e onde a propriedade efetivamente muda de dono.

Averbação

Anotação na matrícula de qualquer alteração no imóvel — construção, ampliação, demolição, quitação de hipoteca.

Laudêmio

Valor devido à União ou a foreiro particular na transferência de imóveis em terreno de marinha, comum em áreas litorâneas.

Comprando com financiamento: o que separar

A maior parte das compras no Rio acontece com financiamento bancário. Reunir a documentação certa desde o início é o que faz o processo andar rápido.

1. Documentos pessoais do comprador

   É a base da análise de crédito. Sem eles o banco nem inicia o processo:

   • Documento de identificação — RG e CPF, ou CNH
   • Carteira de Trabalho (física ou digital em PDF)
   • Extrato do FGTS dos últimos meses
   • Declaração de Imposto de Renda completa, com o recibo de entrega
   • Comprovante de residência atualizado
   • Certidão de nascimento ou casamento

   Se você é autônomo, some a isso o extrato bancário dos últimos 12 meses — é com ele que o banco comprova a sua renda.

   Já sabe qual imóvel quer?

   Na página de cada imóvel do site existe um botão para enviar esses documentos direto para mim e receber a simulação de financiamento sem custo. Ver imóveis disponíveis.

2. Como o banco calcula quanto te empresta

   Duas regras principais: a parcela não pode comprometer mais de 30% da renda familiar bruta, e o financiamento cobre no máximo 80% do valor do imóvel na maioria das linhas (os 20% restantes são a entrada).

   Renda de cônjuge, companheiro ou familiar pode ser somada para aumentar a capacidade de crédito — o chamado composição de renda.

3. Usando o FGTS

   O FGTS pode ser usado na entrada, para amortizar o saldo devedor ou para reduzir o valor das parcelas. As condições principais: o imóvel precisa ser residencial urbano, estar na cidade onde você mora ou trabalha, você não pode ter outro imóvel no mesmo município e precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os contratos.

4. Prazos realistas

   Da proposta aceita até a entrega das chaves, o processo com financiamento leva em média 60 a 90 dias. Compra à vista com documentação em ordem fecha em 30 a 45 dias.

   Se houver inventário pendente, construção não averbada ou algum problema na matrícula, esse prazo pode dobrar. Por isso a due diligence entra cedo.

Cinco erros que custam caro

Todos eles são evitáveis. Vale a leitura antes de assinar qualquer coisa.